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房地产市场即将发生什么变化
发布时间:2016-12-05 16:14 点击次数:
  链家研究院院长杨现领表示,在房地产相关的政策中,租赁市场是政策红利最多且不断释放的市场。而这里,蕴藏着几万亿的潜在市场空间。
  2016年12月1-2日,2016第一财经年度峰会在中国上海举行,主题为“横越未知”。这也是第一财经创立14年来首次举办年度峰会,关注中国企业进入“无人区”后所面对的各种未知和不确定性,以及如何走出“无人区”。
  在12月2日下午举行的“城市的未来”圆桌论坛上,“未来将如何居住”成为关注的焦点。杨现领认为,租赁住房会成为一种普遍的生活方式。
  链家研究院院长杨现领
  链家研究院是链家旗下的研究机构,专注于互联网与存量房市场。研究领域包括二手房、新房、租赁、房屋资产管理、经纪人行为、用户行为、房地产经纪等。
  在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场已经获得政策支持。
  2016年5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。
  会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。
  为发展住房租赁市场,国务院常务会议共推出四项举措,分别从支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;推进公租房货币化;完善税收优惠政策;市场规范等方面,给予住房租赁市场支持。
  但是,必须面对的一个现实是,目前国内的租赁市场发展非常不充分。到底有多不充分,杨现领表示,可以用三组数据来说明。
  第一组数据,是租房市场规模与房屋交易市场规模的比较。
  杨现领表示,2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元,其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场,但是租房市场的租金规模只有1万亿元,是整个房屋交易市场的7%。
  与此同时,美国2016年房屋交易规模应该在1万亿美金左右,其中90%是二手房,10%是新房。而租房市场的规模高达5千亿美金,是整个交易市场规模的50%。
  “所以可以看出,中国的租房市场的发展是非常不足和滞后的。”杨现领说。
  第二组数据,是一线城市的租房市场规模。
  以北京、上海为例,杨现领说,北京、上海两个城市的房屋交易额,包括新房和二手房,加起来超过3.5万亿元,但是租赁市场加起来只有1500亿元左右。计算可知,租赁市场只是整个房屋交易市场的4%。
  也就是说,越是房价高的地方,租赁需求最旺盛的地方,租赁市场的发展越是不足,供求不匹配。“一线城市表现的尤为明显。”杨现领说。
  第三组数据,则是全国的房屋流通率。
  从全国的数据来看,杨现领说,目前全国大概有2亿套住宅,每年二手房的交易量在400万套左右,也就是不足2%的房屋流通率。
  相对来讲,美国房屋流通率的历史峰值超过6%,平均水平为4.5%。很显然,目前房地产市场流动能力相对较弱的情况下,资源并没有得到充分利用。而如果可以提高流通率,那么诸如以小换大、以老换新的改善性需求,都会得到更好的解决。相对于新房,二手房的流通不仅可以满足人们的住房需求,也能提高资源的使用效率。
  同时,房屋流通率的提高,使住房得到更有效的流通,不仅会减少新增资源浪费的可能性,还会增加供给,进而实质性起到平抑房价的作用。
  以北京为例,杨现领说,北京市场大概有700万套的房子,今年的交易量大概是25万套,虽然相比十年前增长了8倍,但是“如果未来能够增加到40万套的供给,我相信房价就不会有今天这么快速的增长,因为二手房屋能够提供更多的供给,满足更多样化的购房需求。”
  而在租赁市场更好地发展起来后,房屋作为城市居民的重要资产,未来也会得到更好的打理,房子本身的价值属性会得到更大的发挥。